Als je een huis in Spanje wilt kopen, is het goed om te weten dat er meer kosten zijn dan alleen de verkoopprijs. Deze extra kosten worden “kosten koper” genoemd, en soms worden ze over het hoofd gezien, maar ze zijn best belangrijk om in gedachten te houden. Dus, als je overweegt om een tweede huis in Spanje te kopen, moet je weten dat er nog wat extra uitgaven bovenop de prijs van het huis komen. Wat zijn die kosten dan? Hier zijn de 5 kosten die je kunt verwachten:
- BTW of overdrachtskosten
- Notariskosten
- Advocaatkosten
- Zegelrechten
- Kosten voor inrichting en/of afwerking
1. BTW of overdrachtskosten
Net zoals in België en Nederland, zie je ook in Spanje een verschil in bijkomende kosten, afhankelijk van of je een nieuwbouwwoning of een bestaand pand koopt.
- Bijkomende kosten bij nieuwbouw
Wanneer je een nieuwbouwhuis in Spanje koopt, moet je bovenop de aankoopprijs de BTW (IVA) betalen. Op het vasteland van Spanje bedraagt deze BTW 10%. Geen wonder dat heel wat mensen gaan voor een tweede stekje in Spanje. Want in Nederland en België betaal je maar liefst 21% BTW.
- Bijkomende kosten bij een bestaand pand
Koop je een bestaande woning dan heb je te maken met overdrachtskosten of verkooprechten, ook wel ITP genoemd. De hoogte van de ITP varieert afhankelijk van de regio waar je koopt en schommelt tussen 7% en 11% (op basis van gegevens van februari 2023). Iedere autonoom gewest mag zelf beslissen wel tarief ze toepassen.
Zo wordt in Andalusië, waar de Costa del Sol onder valt, een vast tarief van 7% gehanteerd. Het maakt hier niet uit of je een appartement van € 300.000 of een villa van 3 miljoen euro koopt, je betaalt altijd een extra belasting van 7%.
In de regio Murcia, waar de Costa Calida zich bevindt, geldt ook een vast tarief, maar hier bedraagt het 8%.
In de Communidad de Valenciana, waar Alicante, Valencia en de Costa Blanca onder vallen, geldt een progressief tarief. Hier betaal je 10% aan overdrachtskosten voor aankopen onder 1 miljoen euro en 11% voor bedragen daarboven. Kortom, de ITP hangt af van de specifieke regio waarin je het huis aanschaft.
2. Notariskosten
Je advocaat heeft als voornaamste opdracht om alle noodzakelijke onderzoeken uit te voeren, zodat jij met gemoedsrust en volgens de juiste voorschriften je droomhuis kunt verwerven. Vooral bij de aanschaf van een bestaand pand is een grondig onderzoek noodzakelijk om onaangename verrassingen te voorkomen.
De notaris verifieert de eigendomsrechten en bouwvergunningen en onderzoekt de legaliteit van het pand. In principe kun je bijna alle informatie vinden in de ‘Nota Simple’. Echter, latere aanpassingen zoals bijgebouwen, extra verdiepingen, zwembaden, en dergelijke, zijn vaak zonder vergunning gebouwd en dus niet altijd geregistreerd in het eigendomsregister.
Bovendien zal je advocaat grondig nagaan of er nog financiële verplichtingen of schulden rusten op het onroerend goed. Dit proces gaat aanzienlijk verder dan wat je gewend bent in België of Nederland. In Spanje blijven deze schulden immers gekoppeld aan het onroerend goed zelf, en niet aan de vorige eigenaar. Het kan hierbij gaan om onbetaalde rekeningen voor elektriciteit en water, belastingen, hypotheekleningen, of zelfs openstaande onderhoudskosten voor gedeelde voorzieningen zoals tuinen en zwembaden. Als de advocaat deze financiële verplichtingen niet volledig in kaart brengt en vervolgens verrekent met de verkoopprijs die jij aan de verkoper betaalt, loop je het risico om uiteindelijk voor deze schulden op te draaien, en dat willen we natuurlijk vermijden!
Tevens zorgt de advocaat ervoor dat wanneer je koopt van een niet-resident, wat betekent dat de verkoper niet in Spanje woont, alle verschuldigde belastingen correct worden afgehandeld. Normaal gesproken dienen deze belastingen te worden betaald door de verkoper, maar de verantwoordelijkheid hiervoor verschuift naar de koper. De advocaat zorgt ervoor dat dit proces vlekkeloos verloopt en dat de verschuldigde bedragen correct aan de overheid worden overgedragen.
Wanneer je jouw advocaat een notariële volmacht verleent, kan hij of zij het NIE-nummer (Número de Identificación de Extranjeros) namens jou aanvragen. Dit nummer is een fiscaal identificatienummer dat vereist is voor buitenlanders die onroerend goed in Spanje aankopen of er meer dan 183 dagen per jaar verblijven. Het NIE-nummer is essentieel voor diverse zaken, zoals de registratie van je eigendom bij het kadaster, het openen van bankrekeningen, het aanvragen van telefoon-, gas- en elektriciteitsdiensten, het afsluiten van verzekeringen, en het indienen van belastingaangiften.
Voor al deze diensten rekent de advocaat meestal een vergoeding van circa 1 tot 2%, plus de geldende BTW-tarieven.
3. Advocaatkosten
In Spanje ligt de nadruk van de notaris voornamelijk op documentatie en belastinginning. De notaris legt de overeenkomst tussen de betrokken partijen vast, identificeert de verkopers en kopers, en registreert alle details van de transactie. Hierdoor ontstaat helderheid over wie welk eigendom in Spanje bezit.
De notaris is dus hoofdzakelijk belast met documentatie. Daarnaast heeft de notaris de verantwoordelijkheid om zegelrechten (zie punt 4) en alle door de overheid opgelegde belastingen te innen bij de verkoop van onroerend goed.
4. Zegelrechten
In Spanje is zegelrecht, ook wel bekend als AJD of Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, een belasting die van toepassing is op onroerendgoedtransacties. De exacte hoogte van deze belasting varieert per autonome regio en ligt doorgaans tussen 0% en 1,5%. De totale kosten voor advocaat en zegelrechten komen daardoor op gemiddeld 2 tot 3%.
5. Inrichten & afwerking
Droomhuis gevonden en rekening gehouden met alle bovenstaande kosten? Dan komt nu het leuke gedeelte: inrichten en extraatjes toevoegen om het helemaal naar jouw zin te maken, zolang het past binnen je budget. Denk niet alleen aan meubels, maar ook aan apparaten zoals een koelkast en vaatwasser, indien niet standaard zijn inbegrepen. Overweeg ook het installeren van een zonnescherm op het terras voor wat extra comfort.
Daarbovenop is het belangrijk om te weten dat airconditioning en verwarming soms slechts “vooraf geïnstalleerd” zijn. Dit betekent dat de luchtkanalen klaar zijn, maar de buitenunits (de motoren) niet in de aankoopprijs zijn opgenomen. Dus, houd rekening met deze extra’s als je nog meer wilt genieten van je nieuwe stek!
TOTAALPLAATJE
Het is dus echt van belang om vooraf een helder overzicht te hebben van al je kosten. Dit helpt je om onaangename financiële verrassingen te voorkomen en zorgt ervoor dat je ’s nachts rustig kunt slapen. Bovenstaande punten samengevat ziet je volledige kostenplaatje er als volgt uit:
Bovenop de aankoopprijs tel je:
- 10% BTW (IVA) voor nieuwbouw of Overdrachtskosten (ITP) vanaf 7% voor bestaande panden
- Ongeveer 1,2% voor de advocaat
- 3,1% voor de notaris, zegelrechten, enz.
Dit brengt het totale kostenpercentage voor een nieuwbouw op +14,3% en voor een bestaand pand vanaf +11,3%.
Het lijkt misschien een heleboel gedoe en best ingewikkeld, maar maak je geen zorgen. Met de juiste begeleiding en expertise wordt het regelen van je aankoop, financiën en belastingzaken een eitje. Ik sta voor je klaar en samen met mijn collega’s van Azull, zorgen we ervoor dat alles vlotjes verloopt!
